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姜律师
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土地使用权是土地使用者对土地拥有的权利，在买卖二手房的时候必须要清楚是否具有土地使用权，以及什么时候可以将土地使用权进行分户转让。下文是土地管理法中规定的分户土地使用权二手房的办理流程以及需要准备的材料。办理转让的时候只需要按照下述流程和材料进行准备即可。
一、分户土地使用权二手房办理流程
先要搞清楚所属的土地使用证是划拨土地还是出让土地，估计房改房的土地证是划拨土地，而划拨土地是不能抵押贷款的。
分户的办理：
1、由单位申请按政策办理土地分户，即每户要办理划拨土地使用证;
2、然后每一户各自再按政策补办土地出让手续，办理出让土地使用证，这样才能贷款。
3、建议协议分配土地，后拿协议书去土管局办理分户手续。
二、准备材料
1、土地登记申请书、申请报告(注明分户的栋数、栋号及分类面积);申报主体资格文件(原件由窗口核实后返还，申请单位为个人的，只需提供身份证复印件)：单位法人营业执照(或组织机构代码证)复印件、法人代表证明及授权委托书原件、法定代表人及委托代理人身份证复印件;
2、土地权属资料：
土地红线图原件、国有土地使用证原件，属出让地的须提供出让合同原件。
3、规划总平面图原件、分栋分户清册、房产实测报告、房产实测汇总表;
4、下列情况须提供：属于房改房、集资房分户登记的提供房改等审批文件;属于经济适用房分户登记的提供经济适用房批文;属于拆迁安置房分户提供拆迁安置协议;属于商品房分户提供开发商开发资质证书及商品房预售可证(复印件)。
5、地籍测绘成果及地籍调查表(界址无变化的可以不需要重新指界签字盖章，后附原地籍调查表，涉及到别墅分户的，单独的户主不要求提供地籍调查表);
6、出让金缴纳凭证(湘江新区财政局收费反馈表);
7、土地有抵押、查封的需先解押、解封后才能进窗办理。
三、土地使用权证如何过户
持土地使用权转让协议，以及双方的身份证明，到土地部门办理。
国土过户不会影响产权过户，不过，国土过户是很快捷的建议同时办理。如卖方有出让国土使用权证 那么你不需要再缴纳其他费用只有工本费。
四、土地使用权抵押登记
1、申请。抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订十五日内，凭抵押合同，贷款合同申请抵押登记。填写土地抵押登记申请书。并提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、身份证等有关材料。
2、地籍调查。由国土资源局派人对新设定土地使用权抵押权的宗地进行地籍调查。
3、权属审核。土地登记人员对抵押设定的登记内容进行审核。
4、注册登记。经审核符合登记的，在宗地原《土地登记卡》上进行注册登记。
5、颁发证书。申请人凭身份证和《土地登记收件单》领取《土地他项权利证明书》。
转让说明书，原先的土地使用证等证明材料。准备好后按照上述流程进行办理，如果土地管理机构拒绝办理的话可以咨询是否缺少相关材料，准备好所有材料后重新到土地管理机构办理转让手续。
