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姜律师
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房屋抵押合同应包括哪些内容?
房屋抵押合同的内容是指抵押权人和抵押人在订立抵押合同时，用以确定双方权利和义务的各项条款。
根据《物权法》规定，抵押合同一般包括下列条款：
(一)被担保债权的种类和数额，即抵押房屋的产权以及获得的借款金额;
(二)债务人履行债务的期限，即偿还债务的期限，超过这个期限，抵押权人就要求行使抵押权了;
(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;
(四)担保的范围。
二、如何防范抵押借款风险?
(一)深入调查，防止“先租后抵”
债权人办理房产抵押借款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，抵押权人不予办理抵押借款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权;
(二)认真办理抵押登记
抵押权人办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，抵押权人要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响借款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少借款损失。办理抵押借款时，抵押权人应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押借款的期限要长，抵押权人应有充足的时间处置抵押房产;
(三)注意土地的性质和使用期限
抵押权人办理抵押借款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押借款。对于划拨用地性质的房屋土地，抵押权人应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金;
(四)加强贷后检查，防止土地用途变更
抵押权人办理房产抵押借款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押借款。即使办理前一致，抵押权人也应在借款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施;
(五)共有财产抵押要求所有财产共有人签字
抵押权人在办理房产抵押借款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理借款?只有经财产共有人全部同意，抵押权人才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。
在办理抵押借款时，抵押权人应该仔细调查房屋的具体情况，将签订的房屋抵押合同办理登记，这样可以有效维护抵押权人的合法权益。若您对此还有其他问题，不妨向专业的房产律师咨询求助。
