13951899110 13057670467
律师团队
>>
  • 南京再审申诉律师姜律师
  • 南京再审申诉律师朱律师
  • 南京再审申诉律师叶律师
  • 南京再审申诉律师章律师
业务范围
>> 
  办理最高人民法院南京第三巡回法庭、江苏省高级人民法院、南京市中级人民法院、江苏省各市中级人民法院申请再审、申诉、申请抗诉等法律事务,包括刑事案件申诉、民事案件再审、行政案件再审、执行案件申诉。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 
 您的位置:首页 > 正文
 

一、物权优于债券买卖不破租赁的规定是什么?


南京再审申诉律师 www.nj48.cn


  一、物权优于债券买卖不破租赁的规定是什么?物权优于债券买卖不破租赁的规定是就同一房屋,同一主体,有“优先购买权”,并不等于就同样有“买卖不破租赁”的权利;当然,如果享有“买卖不破租赁”的权利,必然享有“优先购买权”。物权法第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款也有相同规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”有人由此误读为:抵押权成立在先,租赁权成立在后的,承租人的优先购买权将会因抵押权人行使抵押权而归于消灭。这种误解,混淆了“优先购买权”与“买卖不破租赁”两个概念。事实上,上述法条规定了合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”规则的例外情形之一:后成立的租赁关系不得对抗先设立且已登记的抵押权的实现。也就是说,抵押权人通过变卖、拍卖等获得清偿而实现抵押权后,后于抵押权成立的租赁关系对受让人无约束力,承租人无权请求受让人继续履行原租赁合同,买受人能以并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)而获得原抵押物。二、买卖不破租赁“买卖不破租赁”的适用和例外与承租人有无优先购买权并非同一个概念。承租人的优先购买权约束的是物权变动易主时,谁有优先受让权。目前没有任何因抵押而导致承租人失去优先购买权的法条规定。只有因抵押而不适用“买卖不破租赁”的例外情形,两者切不可混为一谈。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十二条和第二十三条的规定,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持;出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权——这里明确表示了,不论抵押前后,承租人在抵押权的实现时均享有优先购买权的法律依据。也就是,即使租赁关系成立在后,承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权,只是不享有“买卖不破租赁”的权利。事实上,合同法第二百三十条也明确规定了承租人的优先购买权,不管买受人是抵押权人还是其他人,承租人在同等条件下均享有优先购买权。可见,优先购买权是以存在租赁关系为条件的,即只要租赁关系存在,优先购买权就存在。抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存。如前所述,抵押权注重标的物的交换价值,而租赁权则注重标的物的使用价值,二者并不冲突。上述法条所表述的对抗权,为的是排除抵押权实现时的障碍。此时,如果承租人愿意购买,则排除了这一障碍,法律会优先保护。承租人享有优先购买权有其法理基础。抵押权是一种担保物权,其本质是为了实现债权,只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。优先购买权虽是一种请求债权,不直接对物享有权利,但其基于租赁关系存在,而这种租赁关系是对租赁物的占有、使用、收益的权利,设立优先购买权有利于物的利用,并维持物的现状稳定。所以,不管租赁关系设立的先后,承租人都享有优先购买权。实际生活当中租房子居住的人,还是算比较多的,因为在一些大城市高额的房价压的人们喘不过气来,必须要通过租房子居住这种方式来生存下去,而租房居住的话,在一些情况之下它是可以享有优先购买的,这种权力并不影响到物权和债权的行使关系。



·欠信用卡80多万还不上怎么办?
      欠信用卡80多万还不上怎么办会有什么后果?(一)、还不上时可以通过以下方式还款:1、分期还款:银行一般都会提供信用卡分期还款的功能,如果还不上钱可以先申请分期还款,最低还款额一般是10%,分期还款会收取一些手续费,但是可以缓解还款压力;2、中介代还:现在很多金融机构都提供代还信用...


·关于拖欠货款的法律都有哪些
      关于拖欠货款的法律都有哪些关于拖欠货款的法律都有哪些《民法典》(自2021年1月1日起实施)第一百一十九条??依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。第五百七十七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民...


·大学生借高利贷后如何维权?
      大学生借高利贷后如何维权?如今一些大学生存在盲目攀比的心态,在没有消费能力的情况下借钱购买昂贵商品。其中有人不惜向民间借贷机构借高利贷,由于高利贷的利息很高,绝大部分人最终是无力偿还的,被追债的日子里,有的大学生甚至被打伤。那么,大学生借高利贷后如何维权?下面我们听听我们的这篇分...


·公司债券种类设备债券形式是怎样的?
      公司债券种类设备债券形式是怎样的? 一、公司债券种类 公司债券是指公司依照法定程序发行的,约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券是公司债的表现形式,基于公司债券的发行,在债券的持有人和发行人之间形成了以还本付息为内容的债权债务法律关系。因此,公司债券是公司向债券持有人出具...


·欠钱拘留15后还不还钱怎么办?
      欠钱拘留15后还不还钱怎么办? 1、债务人没有钱,无力偿还到期的债务。 在这种情况下,法律对他无能为力。因为债务人不能还清债务,也不违反其他法律,为什么法律不能对他采取任何行动? 在这种情况下,根据法律规定,法院也可以终止对真正无力偿还债务的人的强制执行。而债权人可以在发现...


·离婚官司债务跟财产是不是平分?
      离婚官司债务跟财产是不是平分?是按照公平平等的原则分割的,离婚时,双方有合法婚姻财产约定的,依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共同财产一般应当均等分割,必要时亦可不均等,有争议的,人民法院应依法判决。债务是原夫妻一方个人独自所负,其配偶及其子女都不知道,也不同意,更没有与其一...


·一、弱势群体继承遗产需要还债吗?
      一、弱势群体继承遗产需要还债吗? 弱势群体继承遗产也是需要还债的,欠债还钱是每个人都需要遵守的规定,并不会由于是弱势群体就会有优待。 从实践中发生的情况来看,遗产债务主要包括以下几类: (1)、被继承人生前依照我国《税法》规定应当缴纳的税费。 (2)、被继承人因合同之债所...


·法人贷公司法人贷款利息多少?
      成立和运营一家公司,除了注册资金外,还需要有一条流动顺畅的资金链,然而实际情况中,由于公司出于多种考虑或现实所迫,必不可少地需要去进行贷款。众所周知,贷款的形式和渠道有很多,其中苏州有一款贷款产品叫法人贷。那么,法人贷公司法人贷款利息多少? 一、法人贷公司法人贷款利息多少? ...


·导致借条诉讼时效中断的法定事由是什么?
      导致借条诉讼时效中断的法定事由是什么?导致借条诉讼时效中断的法定事由主要是提起法律诉讼,根据民法通则第140条的规定,中断诉讼时效的事由包括提起诉讼(起诉)、当事人一方提出要求(请求)或者同意履行义务(承诺)。这些事由区别于中止诉讼时效的事由,都是依当事人主观意志而实施的行为。诉...


·定期存款利率的法律规定是怎样的?
      可能普通老百姓在家里有些闲钱的话,为了非常稳健的投资都会进银行里存款。银行存款方式在我国也是存在很多肿的比如说有一些是定期存款,还有一种是活期存款,无论是哪种存款都是有存款利率的计算的,很多人想了解一下。定期存款利率的法律规定是怎样的? 一、定期存款利率的法律规定是怎样的? 定期...


·即期信用证怎么付款的?
      即期信用证怎么付款的? 一、即期信用证怎么付款的? 即期信用证是指开证行或付款行收到符合信用证条款的跟单汇票或装运单据后,立即履行付款义务的信用证。 1、开证人根据合同内容申请开立信用证。 2、通知行收到信用证后会通知受益人。 3、出货后受益人根据信用证的规定备齐文件交单到议付...


首 页 | 律师简介 | 服务领域 | 法律顾问 | 联系我们
Copyright © 1999-2022 南京再审申诉律师网 All rights reserved.
律师热线:13951899110 13057670467