出卖人逾期未为买受人办理房产证，应按一年期LPR为基础，加计30%~50%计算逾期办证的违约金

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（本文以下简称《商品房买卖解释》）第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。



如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日2.1‱计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故以此确定违约金存在一定的障碍。

在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，《民法典》第六百四十六条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”鉴于买卖双方合同义务的对等性，人民法院可参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（本文以下简称《买卖合同解释》）第十八条第四款“买卖合同没有约定预期付款款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿预期付款损失的，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。



出卖人认为约定的违约金过高要求人民法院调整的，人民法院应根据《民法典》第五百八十五条、《商品房买卖解释》第十二条，并参照《商品房买卖解释》第十四条、《买卖合同解释》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。

·买二手房的手续及注意事项有哪些？
      二手房相信您都不会陌生，简单讲就是被房主进行二次交易的房产。有些没有房子的人，由于经济能力的限制，可以选择买一套别人手里多余的房子，从经济性来讲，越来越多的经济不宽裕的人都会选择先买一套二手房来居住，那么买二手房的手续有哪些?需要注意的事项又有哪些呢?今天我们就为您做一介绍。 ...

·担保法房产抵押反担保是什么?
      担保法房产抵押反担保是什么？ 一、什么是反担保 反担保又可称为求偿担保，偿还约定书获或保证书。是指为保障债务人之外的担保人将来承担担保责任后对债务人的追偿权的实现而设定的担保。 二、什么是房产抵押 房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有...

·一、婚后购买的房子是共同财产吗?
      一、婚后购买的房子是共同财产吗? 其实婚后买房也分为很多种情况，婚后买的房子并不一定就是属于共同财产，比如婚后一方父母出资为其购买的房子，而且产权登记在出资人子女名下，那么可按照婚姻法的规定，该房子可视为其中一方的个人财产。 一般情况下，在夫妻婚姻存续期间购买的房子，如果双方...

·如何购买农村房屋,怎样买农村房屋
      在实践中，不少人看到了拆迁所带来的“商机”，所以会想要购买农村房屋。那么，应该如何购买农村房屋呢？不管购房者购买的是何类型的房屋，都要签房屋买卖合同，即便是购买农村房屋也不能例外。那在法律上，买卖双方所签订的农村房屋买卖合同是否有效呢？请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一、如...

·按揭买房子需要什么手续
      在房价每天都在拔高的今天，已经很少有人会选择将房款一把付清，大多数人都会选择按揭买房，按揭买房在一定程度上会极大的缓解买房者的经济压力。那么，按揭买房子需要什么手续?借款人的基本条件又是什么呢?为您解答。 一、借款人基本条件： 1、年满18周岁具有完全民事行为; 2、具有稳定...

·婚前买房婚后共同还贷怎么分
      如今很多人会选择在结婚之前买房，那这样的房产多数就会认定为一方个人财产，即使日后夫妻离婚也是不能要求分割的。但现实中往往事与愿违，即使在婚前买房也登记在了自己名下的，但婚后可能会出现夫妻共同还贷的情况。那婚前买房婚后共同还贷怎么分呢?我们一起在下文中进行了解。根据我国《婚姻法》规...

·安置房买卖纠纷有哪些?
      安置房买卖纠纷有哪些? 安置房具有一定的特殊性，但其买卖纠纷却跟一般的房屋买卖纠纷无所差异，具体包括： (一)因房屋买卖合同的主体不合法或不适格引发的纠纷 在房屋买卖合同纠纷中主体不合法或者不适格。主要有以下几种情况： 1、卖房者主体不合法或不适格。 卖房者只有部分所有...

·济南市二手房屋买卖合同的范本
      二手房价格相对比较便宜所以成为很多购房者的选择，在购买二手房时为了保障交易双方的权益，交易双方必须签订房屋买卖合同。那么济南市二手房买卖合同是怎样的呢?接下来我们将为您列举一份济南市二手房屋买卖合同范本，供您进行参考。 济南市二手房屋买卖合同 卖方(甲方)：_________...

·房屋买卖合同的形式要件问题
      房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合...

·出现房主一房多卖判给谁
      一房多卖判给谁所有《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。各个买家都有权利要求卖方继续履行合同，将房屋过户到自己名下，即都有权要房子。然而房子只有一套，不可能多人同时购买，如果各个买家都要房...

·一、房屋租赁合同违约诉讼状中包括哪些内容?
      一、房屋租赁合同违约诉讼状中包括哪些内容?(一)当事人的基本信息。包括原(被)告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人等信息。(二)原告诉讼请求以及诉讼请求所依据的事实和理由;(三)证据和证据来源，证人姓名和住所。(四)...