合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：



1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。



2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。



关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。



3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

·抚养费标准多少年，标准是什么？
      对于离异的夫妻而言，一方拥有子女抚养权，而另一方则没有，那么没有抚养权的一方就要支付子女的抚养费。抚养费的支付标准是说什么，抚养费要支付多久？下面我们为您整理了一些关于2017抚养费标准多少年，标准是什么的相关资料，希望对您有所帮助，一起来阅读吧! ?2017抚养费标准多少年，标...

·什么是家庭暴力？
      家庭暴力是指家庭成员之间以殴打、捆绑、残害、限制人身自由以及经常性谩骂、恐吓等方式实施的身体、精神等侵害行为。 家庭成员以外共同生活的人（如同居关系、抚养照料关系、家庭雇佣关系等共同生活的人）之间实施的暴力行为参照《反家庭暴力法》执行。 ...

·现阶段在我们的生活中离婚情况的出现越来越频繁
      现阶段在我们的生活中离婚情况的出现越来越频繁，离婚随之也带来了很多其他的问题，比如离婚后需要办理离婚房产析产手续，但是很多人对于办理离婚房产析产手续的相关法律并不是很了解。那么办理离婚房产析产手续需要带什么证件？下面就办理离婚房产析产手续需要带什么证件的问题进行解释。 办理离婚...

·离婚后财产分割受理费是多少费用
      离婚后财产分割受理费是多少费用一、法院案件受理费从2007年4月1日开始实施的国务院《诉讼费用交纳办法》规定，法院收取离婚案件的受理费为，每件交纳50元至300元。涉及财产分割，财产总额不超过20万元的，不另行交纳;超过20万元的部分，按0.5%交纳。费用二、律师案件代理费《律师...

·变更抚养权是否一定要通过诉讼方式
      抚养小孩也不是一件容易的事，抚养权是一个复杂而又麻烦的问题，那么，变更抚养权是否要通过诉讼方式吗?下面我们一起来了解一下。 一、变更抚养权的条件 1、与子女共同生活的一方因患严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的。一方患病或者伤残，必然影响到对孩子的教育和照料，从孩子成长的角度出发，...

·离婚诉状不分或少分财产是否可以？
      离婚诉状不分或少分财产是否可以?离婚诉状不分或少分财产是可以的，《中华人民共和国婚姻法》第四十七条 离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另...

·结婚登记需要什么条件
       男女申请办理结婚登记的，需要符合《民法典》中规定的条件才可以，并且此时要求是男女同时符合，而不是只有一方符合就可以。那按照相关法律的规定，到底男女结婚登记需要什么条件呢？我们一起在下文中进行了解。 一、结婚登记需要什么条件 结婚登记需要什么条件?根据我国《民法典》之相关规定...

·申请婚姻无效的程序是怎样的
      婚姻无效是因为不具备结婚要件，从而导致婚姻无效。此时有资格的人可以申请宣告婚姻无效，那在男女之间也就不再具有“婚姻关系”。但按照法律中的规定，究竟哪些人可以申请宣告婚姻无效的。而此时申请婚姻无效的程序又是怎样的?下面我们就来为你做详细解答。 一、哪些人能够申请宣告婚姻无效 有权依...

·很多离婚的夫妻而且有孩子的
      很多离婚的夫妻而且有孩子的，最大的纠纷问题莫过于孩子的抚养权问题，双方为了争夺孩子的抚养权可以用尽一切办法，那么同样的，没有孩子抚养权的需要支付抚养费，一直到孩子年满十八周岁为止。如果想给清一次性抚养费大概多少钱呢？抚养费包括三项，即生活费、教育费和医疗费。因此，律师应注意，在书...

·夫妻起诉离婚分割财产是如何进行的
      很多时候在一方不同意离婚的情况下，另一方无法通过协议方式离婚，而只能转向法院提起离婚诉讼。而在这个过程中，如果满足了诉讼离婚条件，法官除了会依法准予夫妻离婚外，同时还会对财产作出判决。那通常夫妻起诉离婚分割是如何进行的呢?我们一起在下文中进行了解。 一、夫妻起诉离婚分割财产是如何...

·一、女方不按离婚协议支付抚养费怎么办?
      一、女方不按离婚协议支付抚养费怎么办?登记离婚后，当事人一方不按离婚协议履行应尽义务的，另一方当事人可向人民法院提起民事诉讼。男女双方在婚姻登记机关办理离婚登记后，因财产、子女抚养引起的纠纷，当事人向人民法院起诉的，可直接由有关法院受理。《民法典》(自2021年1月1日起施行)第...