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第三人“善意”状态的时间节点

从日常生活经验可知,房地产转移登记流程需要一段时间,不可能瞬间完成。根据《不动产登记暂行条例》第20条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外”之规定,在确定第三人善意的时间节点问题上,至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。

我们认为,将判断第三人是否为善意的时间点设定在记载于登记簿时更为合理。理由在于:(1)《民法典》第311条第1款第3项明确规定转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。因此,以记载于登记簿的时间作为判断善意的时间点更符合《民法典》的立法本意。(2)申请转移登记、登记机构受理登记的时间节点过于提前,不利于夫妻另一方权益保护。虽然善意取得制度是为交易安全所设,但这并不意味着其对真正权利人所有权的漠视。基于诚信原则的要求,在转移登记尚未完成,第三人对房产还未以登记取得公信力的情形下,应当在知道登记簿不实后撤回登记申请。事实上,相关行政法规也对撤回申请作了规定。例如,《不动产登记暂行条例》第15条规定,当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。(3)《民法典物权编解释(一)》第17条也规定“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记之时。

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