企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？
企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？
根据国家对于土地资源的需要，政府会对农民土地、房屋或企业的土地进行征收。企业拆迁所面临的问题比农民的土地或个人的房屋拆迁多很多，企业在拆迁前与拆迁中要对企业进行评估，只有进行准确的评估，企业才能获得应得的权益。下面，的我们就带您了解一下企业拆迁需要哪些评估，和需要注意哪些问题。
一、法律依据
国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。
集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。
二、从事实角度讲需要注意的问题
工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。
下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
(一)拆迁准备阶段：
⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;
⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;
⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;
(5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
(二)拆迁阶段：
在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：
⑴生产经营中仍需要支付的费用：
A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
(2)财务费用：
因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
(三)、拆迁后生产恢复阶段：
在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
三、从法律角度应当注意的问题
1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。
2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。
4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。
企业拆迁需要哪些评估根据企业性质和实际情况的不同有所区别，但是不变的是，评估的准确性要求都是非常高的，评估时要对企业的各方面进行详细的分析，这样才能获得最大的经济补偿，为企业争取更多的利益。在企业拆迁评估过程中，都要严格遵循法律的规定，评估的合法性也是获得补偿的要求之一。
·有限公司利润转注册资本可以吗？
有限公司利润转注册资本可以吗??有限公司利润转注册资本是可以的，相对于所有者权益的其他部分来说，企业对于未分配利润的使用有较大的自主权。
未分配利润不能直接转增资本,可以先调整成资本公积，然后转增资本。根据公司章程和会计准则的规定执行，一般必须是年底进行利润分配。二、注册资本的使...
·公司法人有名誉权吗
公司法人有名誉权吗,怎样才算是侵犯公司名誉权 一、公司法人有名誉权吗?
《民法通则》第一百零一条规定，“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”所谓名誉，是一个公民、一个法人的品德、才干、信誉等在社会中所获得的社会评价。名誉...
·小微企业融资形式有哪些？
小微企业融资形式有哪些?小微企业常见的融资方式有：无形资产担保贷款、自然人担保、典当融资、综合授信、信用担保贷款、买房贷款集中方式，不同的贷款机构对于企业贷款都会有相应的贷款产品，所以，企业主在申请贷款前，一定要多做了解，通过对比来选择最合适的贷款方法。(一)无形资产担保贷款据相...
·1人有限公司注册资本要求是多少？
一、1人有限公司注册资本要求是多少?
1人有限公司注册资本要求是最低为10万。根据《公司法》规定：2人或2人以上有限公司注册资金最低要为3万; 1人有限公司注册资金最低为10万(2006年才允许有的一人有限公司)，2014年2月18日国务院印发了注册资本登记制度改革方案，取...
·公司违法做有限公司法人后果是什么？
公司违法做有限公司法人后果是什么？
一、公司违法作为公司法人后果是什么?
《民法通则》49条规定：企业法人有下列情形之一的，除法人承担责任外，对法定代表人可以给予行政处分、罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1、超出登记机关核准登记的经营范围从事非法经营的;
2、向登记...
·企业动迁评估如何确定价值？
企业动迁评估如何确定价值？对于许多人来说，拆迁是可以让人一夜暴富的机遇，这是因为按照国家政策的规定，户主可以根据土地拆迁面积的大小，获得价值不菲的公立补偿。然而，类似的企业动迁并非如此，考虑到企业厂房、土地、停业等多方面因素的影响，其价值评估是十分复杂的。那么，企业动迁评估的时候...
·企业怎么进行改制,如何进行企业改制
企业怎么进行改制,如何进行企业改制因企业的所有权归属性质不同，有的为国有企业，有的为集体企业，还有的是民营企业和外资企业。不同所有权性质的企业可以进行转化，就是我们通常所指的“企业改制”，对于企业改制，需要按照法律规定的程序来进行，还需要提交法定的文件，那么企业怎么进行改制呢？现...
·现在都分大公司小公司
现在都分大公司小公司，有些小公司接不到大的工程，就只能在大公司下分一杯羹。都是我公司接手一个整体的工程，然后分出去给专门做主要任务的小公司承包，签订合同，相互获利。这样大公司也轻松，只要监督质量就可以了，那么这种劳务分包有哪几项形式呢?
分包形式
自带劳务
自带劳务承包。指...
·股份有限公司注册条件有哪些
股份有限公司注册条件有哪些
一、股份有限公司注册条件有哪些?
(1)设立股份有限公司，应当有2人以上200人以下为发起人，其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。
(2)股份有限公司发起人，必须按照法律规定认购其应认购的股份，并承担公司筹办事务;
(3)股份有限公司的注册...
·什么情况下有限责任公司增资入股还需要股权质押
什么情况下有限责任公司增资入股还需要股权质押 一、有限责任公司增资入股的流程
1、有限责任公司股东会作出增资的决议必须经代表三分之二以上表决权的股东通过;
2、增资的资金打入公司基本帐户，由银行出具对帐单和进帐单，到会计事务所出具验资报告;
3、变更公司章程,并办理营业执照及相...
·在现实中，有些企业由于生产经营的需要而规定
在现实中，有些企业由于生产经营的需要而规定了员工应上夜班。我们知道，白天上班夜晚休息的这种作息比较正常，如果换成是夜晚上班，白天休息，虽然时间一样，但员工却会感觉更加疲惫，需要付出更多的精力。所以，很多地区都对上夜班的工作人员发放津贴。我们就为您整理了河北省夜班津贴规定，从中您也...
