土地使用权估值和年限的规定是什么

土地使用权估值和年限的规定是什么?


一、土地使用权估值


土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。


土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。


土地使用权估值的方法是：


1、市场法


(一)市场法及其适用条件


市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。


(二)市场法应用的步骤与过程


1) 广泛搜集交易资料，确定比较案例。


选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：


(1)与待估土地用途应相同。


(2)与待估土地交易类型应相同。


(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。


(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。


(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。


2)进行交易情况的修正。


(1)有一定利害关系的主体之间的交易。


(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。


(3)买方或卖方不了解市场行情。


(4)其他特殊交易情形。


3)进行交易时间的修正。


4)进行区域因素修正。


5)进行个别因素修正。


6)确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。


2、收益法


(一)收益法的应用形式


土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。


(二)土地收益额及其估算


实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。


客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。


土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。


土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。


以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：


1)计算总收入。


2)求取总费用。(此处不包括利息)


3)求取总收益。


4)确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数


5)求取土地纯收益。


(三)土地还原利率及其估算


土地还原利率实际上是土地投资报酬率。


1)利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。


2)通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。


还原利率=安全利率 风险调整值


3)各种投资及其风险、收益率排序插入法。


(四)土地收益年限及其测算


土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。


土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。


二、土地使用权年限的法律规定


根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：


居住用地70年;


工业用地50年;


教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;


商业、旅游、娱乐用地40年;


仓储用地50年;


综合或者其他用地50年。


对土地使用权进行估值的时候都是由市场当中的权威机构进行评估的，也不一定土地使用权使用年限越长的，土地的价值就越高。有些土地正好处于市中心就算是作为商业用途的，虽然土地使用年限只有40年，但有可能土地的价值评估出来的数值比70年的产权年限还要高。

·茂名时代尚品土地使用年限
      茂名时代尚品土地使用年限 无论是商业用地还是住宅用地，都是有土地使用年限的。在您的土地使用证上也注明了土地使用年限。 茂名时代尚品土地使用年限 需要根据土地法来确定，商业用地的使用年限比住宅用地短。接下来，我们将详细介绍一下各类土地的使用年限。 一、茂名时代尚品土地使用年限...

·农村土地承包纠纷仲裁的流程是怎样的？
      农村土地承包纠纷仲裁的流程是怎样的？ 一、农村土地承包纠纷仲裁的流程是怎样的？ 农村土地承包仲裁委员会决定受理的，应当自收到仲裁申请之日起五个工作日内，将受理通知书、仲裁规则和仲裁员名册送达申请人；决定不予受理或者终止仲裁程序的，应当自收到仲裁申请或者发现终止仲裁程序情形之日起...

·重庆万州农村征地补偿标准是多少？
      重庆万州农村征地补偿标准是多少？ 对于征地，您可能都有所了解，有的家庭所在的地区可能需要征收，这个时候您除了有对家的不舍，还有就是征地补偿的问题，重庆万州同样也遇到了征地的问题，当地政府根据实际情况出台了重庆万州农村征地补偿标准，让征地补偿有了合理合法的依据，具体的补偿标准可以...

·分摊土地使用权是什么意思？
      由于我国实行的生产资料公有制，故而对于民事主体个人来说，一般只会享有土地的使用权，不同类型的土地使用权的规定是存在着差异的，故而不少民事主体不知道分摊土地使用权是什么意思，故而本站我们为您带来了下列相关信息，房产证上若没有自己的名字，会产生什么影响呢?下面本站我们就为您详细介绍。...

·淄博农村征地补偿新标准根据哪些因素确定
      淄博农村征地补偿新标准根据哪些因素确定?1、淄博农村征地补偿新标准根据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素确定的。2、拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水...

·拥有土地使用权有仓储的应如何缴税？
      拥有土地使用权有仓储的应如何缴税？随着政府对大宗商品和物流的支持，仓储用地越来越多，大多数的企业愿意获得土地的使用权来作为仓储用地，那么拥有土地使用权有仓储的当事人应如何缴纳相应税率是随之而来的一个问题，接下来律师将对此问题进行解答，请您耐心阅读。 一、什么是仓储用地? 仓储用地...

·土地使用70年后怎么办,应该如何处理？
      土地使用70年后怎么办,应该如何处理？关于土地我们都知道，无论是农用地还是我们的住宅用地，现阶段我们享有的只是国家出让给我们的使用权，根据我国的土地使用政策，我们享有的使用权是有一定的期限的，而居住用地的使用期限只有70年，这完全颠覆了我们关于继承方面的认知。那么，我们现在买的房...

·2023年肥城市新农村建设征地补偿标准概念是什么？
      2023年肥城市新农村建设征地补偿标准概念是什么？ 一、肥城市新农村建设征地补偿标准概念是什么? 2018年肥城市新农村建设征地补偿标准的概念是：在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系...

·老宅基地拆迁，置换补偿和货币补偿哪个更合适?
      一、老宅基地拆迁，置换补偿和货币补偿哪个更合适?　　对房屋进行征收拆迁的，怎样选择拆迁补偿方式由被拆迁人自行选择，而农村的房屋是不能上市交易的，如果置换的也是农村房屋，可以考虑货币补偿。　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》　　第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产...

·土地使用权年限40年到期怎么办
      土地使用权年限40年到期怎么办 一、40年产权房和70年产权房有何不同? 简单的意义来说40年产权为商用住宅，70年产权为商品房住宅。70年产权房一般为居住用地房，40年产权多为商业旅游娱乐类用房。而这里所说的产权是指土地使用年限。土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(...

·本地无住所监视居住怎么执行
      本地无住所监视居住怎么执行?本地无住所的公安机关可以指定住所执行。《中华人民共和国刑事诉讼法》第七十五条 监视居住应当在犯罪嫌疑人、被告人的住处执行;无固定住处的，可以在指定的居所执行。对于涉嫌危害国家安全犯罪、恐怖活动犯罪，在住处执行可能有碍侦查的，经上一级公安机关批准，也可以...