哪些二手房不能进行买卖

哪些二手房不能进行买卖

依照法律法规的规定，以下情形下的二手房不能进行买卖：

1、未依法取得房屋所有权证的房屋;

2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鉴定为危房的房屋;

4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

5、在农村集体土地上兴建的房屋;

6、已经被列入拆迁公告范围的房屋;

7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

8、所有权有纠纷的房屋;

9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、二手房买卖需要注意哪些问题?

(一)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。

(二)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(三)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(四)土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十多年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(五)物业费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

(六)合同约定是否明确

二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、交易方式、权利保证、房屋价款、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房的买卖常见于一些私人之间，这里二手房可能是已经装修并且使用过一段时间的房屋，也有可能还是清水房，购买之后还要再进行装修的。现在，大部分在出售二手房或者购买二手房的时候，其实都是会委托房产中介提供服务，而房产中介在中间也是起到了一个居间的作用，也可以说是为二手房的交易提供担保，这样也才会让买卖双方更放心一些。

·商品房销售面积要怎么确定
      我们知道商品房买卖时会在合同中约定房屋的具体销售面积，可是真正到收房的时候房屋的面积却不见得跟约定的一样多，作为购房者虽然不一定就会遇到这样的情况，但还是小心为妙，毕竟事关自己的切身利益。那现实中商品房销售面积要怎么确定呢?请一起通过下文进行了解。 一、商品房销售面积要怎么确定 ...

·买卖房屋过户流程具体是如何规定?
      我国法律规定，不动产必须以登记为主，购房者在买卖房屋时，必不可少的一项程序就是房屋登记，只有经历这个程序，房产权属才能进行确认。那么，买卖房屋过户流程具体是如何规定的?今天，我们带着您一起来学习一下吧! 一、房屋过户需要什么手续 房屋过户需要什么手续?首先我们要签订一个叫做房...

·婚后房产增值部分是共同财产吗？
      婚后房产增值部分是共同财产吗?1、如果在夫妻共同生活期间，双方对该房屋进行了装修，维护管理，导致该房屋升值，那么按照民法的“添附”理论，该房屋增值部分应当属于夫妻共同所有。2、如果在夫妻共同生活期间，房地产行情发生变化、地价升值，从而导致该房屋价值增长，那么，按照投资风险效益的原...

·有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会有一房二卖
      有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会有一房二卖的行为。一房二卖的行为势必会对购房者造成或多或少的损失，那么如果买房遇到一房二卖如何维权呢？若你不是很清楚的，请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一、买房遇到一房二卖如何维权 (一)发生一房二卖两份合同的效力 1、两份...

·卖房个税要怎样收取
      根据个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。1，对住房转让所得征收个人所得税是，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正常理由的，税务机关有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保持各税种计税依据一致。2...

·如何确认房屋买卖合同无效？
      如今买卖房屋质量参差不齐，缺乏防范意识的公民买卖房屋时稍有不慎，就会跌入陷阱之中。面对鱼龙混杂的买卖市场，签订买卖合同时可不能马虎，其合同有分有效的情况和无效的情况。那么，如何确认房屋买卖合同无效?无效的情况又有哪些?下文是关于房屋买卖合同无效的详细介绍，请您继续阅读了解。 一...

·二手房交易中的陷阱
          购买二手房“让人欢喜让人忧”，由于对许多细节不够了解，不少购房者往往难以规避风险，跌进购房陷阱。 一些中介公司或者卖方经常会给购房者提供一些“避税”方式，如真买卖假赠与、定金当租金再过户、先公证买卖再过户、先签订合同再...

·签完档口合同房东毁约怎么办？
      签完档口合同房东毁约怎么办?支付违约金，承担相百应赔偿责任。《中华人民共和国合同法》对其有相应的规定：第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方...

·未成年人名下的房屋可以买卖吗
      由于心智不够成熟，社会经验不够丰富，未成年的权益受到法律的特别保护。现实中，有的未成年人名下可能有房屋，那么根据我国法律的规定，未成年人名下的房屋可以买卖吗？对此，我们马上为你做详细解答。 一、未成年人名下的房屋可以买卖吗 《民法典》(自2021年1月1日起施行)第三十四条??监...

·夫妻离婚时房屋有什么分割方法
      如果离婚夫妻有共同房产的话，那在离婚的时候就少不了要对房产作出分割。不过因为房产在我国属于不动产中的一种，实际进行分割比较麻烦，需要办理过户手续才行，同时也要讲究方式方法。那到底夫妻离婚时房屋有什么分割方法呢?我们一起通过下文进行了解吧。 一、夫妻离婚时房屋有什么分割方法 根据《...

·发生房产纠纷的原因有很多种，有的是因为卖房者临时反悔拒绝出卖
      发生房产纠纷的原因有很多种，有的是因为卖房者临时反悔拒绝出卖房屋所引起的，有的是因为卖方一房多卖引起的，等等。不管是什么原因，产生了房产纠纷之后，自然要想办法进行解决，这样可以减少因为纠纷造成的损失。那么产生房产纠纷之后可以怎么解决呢?我们马上为你做详细解答。 一、产生房产纠纷之...